Auswirkungen der Coronakrise auf den Immobilienmarkt

“Immobilien waren und bleiben eine solide, sichere sowie wertstabile Anlagemöglichkeit und Investition in die Zukunft.”

Derzeit kann man in vielen Online-Medienportalen sowie auf Social-Media-Plattfomen diverse journalistisch reißerisch aufbereitete Berichte zur Auswirkung der Coronakrise auf den Immobilienmarkt lesen. In diesen Berichten wird häufig die Frage gestellt, ob es am Immobilienmarkt eine Blase gibt und ob diese aufgrund der Coronakrise nun platzen wird und die Immobilienpreise in Folge dessen sinken werden. In den genannten Berichten wird versucht die zukünftige Entwicklung des Immobilienmarktes, teils panikartig, zu deuten. Bei diesen Berichten wird zwischen den Regionen und den unterschiedlichen Bereichen des Immobilienmarktes wie Gewerbe- oder Wohnimmobilien, Verkauf oder Vermietung sowie Neubau- oder Gebrauchtimmobilien nicht unterschieden. Wir von der iep wohnen sind ausschließlich im Neubau von Wohnimmobilien in der Region Stuttgart tätig und wollen für diesen Bereich des Immobilienmarktes ein Statement – aus unserer Sicht – zur aktuellen Lage, sowie auch zur weiteren Entwicklung, abgeben.

Was ist eine Immobilienblase?	Eine Immobilienblase herrschte z.B. in den USA zur Bankenkrise in den Jahren 2008/2009. Eine Immobilienblase entsteht, wenn die Nachfrage das Angebot am Immobilienmarkt übersteigt, dadurch die Preise überdurchschnittlich steigen und nicht mehr den tatsächlichen Wert der Immobilie wiedergeben und zudem die Banken den Immobilienkäufern riskante und zu großzügig bemessene Immobilienkredite vergeben.
Wie kann eine solche Blase platzen?	Eine solche Immobilienblase könnte platzen, wenn die Immobilieneigentümer aufgrund von finanziellen Nöten (z.B. Arbeitslosigkeit oder einer Krise) Ihre Kredite nicht mehr bedienen können und dadurch viele Immobilien aufgrund von Zwangsversteigerungen an den Markt kommen. Dann kann das Angebot deutlich größer werden als die Nachfrage, was unter anderem sinkende Preise zur Folge hätte.
In Deutschland und besonders in unserer Region kann dies trotz der Krise nahezu ausgeschlossen werden. Die Gründe hierfür liegen auf der Hand: auch wenn es Ausnahmen gibt, spiegelt der überwiegende Teil der Immobilienangebote den tatsächlichen Wert der Immobilie, bestehend aus Grundstück und Gebäude, wider. Wohnraum ist in unserer Region schon seit vielen Jahren ein sehr knappes Gut und eine Verbesserung dieser Situation ist auch in den nächsten Jahren nicht in Sicht. Ein kurzfristig höheres Angebot von Wohnimmobilien würde der Markt vermutlich ohne Weiteres aufnehmen. Ein weiterer wichtiger Grund, der dafür spricht, dass es bei uns zu keiner Immobilienblase kommen wird, liegt in den individuell und solide gestalteten Baufinanzierungen der Immobilienkäufer. Deutsche Banken und Sparkassen vergeben bei uns keine hochriskanten und zu großzügig bemessenen Kredite, wie es zum Beispiel in den USA vor der Bankenkrise der Fall war.
Ist ein Konsum- und Investitionsrückgang zu erwarten?	Seit Jahren übersteigt der Bedarf nach neuem Wohnraum das Angebot um ein Vielfaches. Derzeit werden in der Region Stuttgart lediglich ca. 65% des Bedarfs an neuem Wohnraum gedeckt. Da sich die derzeitige und künftige Bautätigkeit aufgrund von knappem Baugrund und vor allem durch langwierige Baugenehmigungsverfahren nicht verändert, wird sich dieser Trend auch in den kommenden Jahren fortsetzen. Die aktuelle Krise kann vielleicht zu einem kurzfristigen Konsum- und Investitionsrückgang führen, jedoch besteht weiterhin ein Mangel an Wohnraum. Insbesondere in unserer Region ist neuer Wohnraum in vielen Formen dringend erforderlich. Auch eine Überproduktion mit Rabattangeboten ist daher nicht zu erwarten.
Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) liegt außerdem seit Jahren unverändert bei 0,0%. Die EZB hat bereits angekündigt, dass an der Niedrigzinspolitik festgehalten wird. Die niedrigen Zinsen ermöglichen weiterhin günstige Baufinanzierungen und erleichtern den Kauf von neuem Wohnraum. Diese Rahmenbedingungen werden auch zukünftig für Nachfrage auf dem Neubaumarkt sorgen. Menschen, die aktuell einen Bedarf für eine (größere) Immobilie haben, werden diesen aufgrund der Coronakrise nicht aufgeben, sie werden ihn vielleicht für eine gewisse Zeit verschieben und später bedienen.
Werden die Preise für Neubauimmobilien in naher Zukunft sinken?	Baugrund ist in unserer Region ein sehr knappes Gut und wie in jeder Branche führt die Verknappung eines Gutes zu steigenden Preisen. Grundstücksverkäufer haben fast ausnahmslos einen gesicherten, soliden Lebensstandard, der unabhängig vom Grundstückserlös ist. Daher können Sie Ihr Grundstück zum bestmöglichen Preis verkaufen. Sollten die Preise nun aufgrund der Coronakrise zeitweise stagnieren, werden die Grundstücke zurückgehalten, bis sich die Situation entspannt. Da der Mangel an bebaubaren Grundstücken daher bestehen bleibt bzw. größer wird, sind sinkende Preise nicht zu erwarten.
Neben den zuvor genannten Gründen sprechen noch weitere wichtige Faktoren gegen einen Preisverfall von Neubauimmobilien: Fast 4.000 Normen sind bei uns für den Bau einer Immobilie relevant. Das sind mehr als je zuvor und mit ein Grund, warum Bauen immer teurer wird. Dies wird sich auch in Zukunft, trotz Versprechungen der Politik hinsichtlich einer Entschlackung der Vorschriften, nicht verändern. Bereits heute steht fest, dass in den kommenden 2 Jahren weitere Auflagen hinzukommen werden, die den Bau einer Immobile weiter verteuern. Genannt sei hier das Klimaschutzgesetz (KSG), das ab Mai 2022 vorschreibt, dass jeder Neubau zwingend mit einer Photovoltaikanlage auszustatten ist. Damit möchten wir aufzeigen, dass trotz der Coronakrise das Bauen auch in Zukunft kostspielig bleibt bzw. aufgrund weiterer Auflagen noch kostspieliger wird. Die Kosten für Baumaterial steigen aufgrund der Coronakrise in Deutschland sowie weltweit an. In einigen EU-Ländern ist die Produktion von Baustoffen bereits gestoppt, was zu einer kurzweiligen Verknappung der Baumaterialien führt. In Folge dessen wird es temporär auch zu Preissteigerungen kommen. Hierzulande wird noch produziert und einige Bauunternehmen und Zwischenhändler füllen Ihre Lagerbestände auf, um auf die bevorstehende Verknappung reagieren zu können. Somit ist zumindest gewährleistet, dass der Neubau von Wohnraum auch während der Krise möglich ist. Die Baubranche ist schon seit vielen Jahren stark abhängig von Arbeitskräften aus dem Ausland. Dieser Trend hat sich in den letzten Jahren von den Rohbaugewerken auf die Gewerke des Innenausbaus übertragen. Ohne Saison- und Facharbeiter aus dem Ausland könnte der Neubau in Deutschland in der jetzigen Form nicht stattfinden. Durch die aktuell geltenden Einreisebeschränkungen in die EU und nach Deutschland ist der Nachschub von ausländischen Arbeitskräften vorerst passé. Daher können Baustellen derzeit nur mit den in Deutschland zur Verfügung stehenden Arbeitskräften umgesetzt werden. Sinkende Preise bei Bauhandwerksbetrieben, wie sie von manchen Medien prognostiziert werden, sind daher eher auszuschließen.

Ergebnis: Abschließend kann man aufgrund der zuvor genannten Argumente sagen, dass eine kurz- bis mittelfristige Stagnation der Kaufpreise für Neubauimmobilien möglich ist, jedoch ein Preisverfall, wie er derzeit in den eingangs erwähnten Berichten sehr reißerisch prophezeit wird, auszuschließen ist. Als weiteres Fazit möchten wir noch anführen, dass Kapitalanleger nach dem dramatischen Absturz des Aktienmarktes und der erneut gefallenen Zinsen, wieder zunehmend in eine sichere Anlagealternative zur Aktie, was die Immobilie definitiv ist, investieren werden. 03.04.2020 iep wohnen, Stephan Schwarz Pressebericht vom 09.05.2020 in der Leonberger Kreiszeitung: Pressebericht FWW 03/2020